四川成都技校高铁(四川成都技能大赛)

嗨喽盆友们四川成都技校高铁！

欢迎再次回到我们的

“TOD专题”

今天，

咱们直接上两道经典的TOD“硬菜”：

日本幕张新都心

法国欧洲里尔

这是两个依托高铁，

将TOD做到极致，

受到世界范围争相学习的城市范本。

纵观这些世界级的优秀TOD项目

功能除了交通枢纽外

还有一个非常重要的成功秘诀

“产业”

并且，它们的产业都是组合形态的

以“主打产业+X”的形态出现。

本文将通过对上述两个案例的分析，

解读个中奥妙，

希望能带给成都的TOD建设一些灵感。

（建议收藏阅读）

01

日本幕张新都心TOD

这是一个依托高铁，以会展为主导，聚集国际商贸、产学研等产业发展起来的综合性未来型都市。

日本是TOD做得比较好的国家，其TOD模式备受世界各大城市青睐，包括成都。

这两年，成都在规划设计TOD时，邀请了诸多日本规划设计领域专家参与。所以，今天我们先来看看日本这个优秀的TOD项目是如何做的？

▲ 幕张新都心

幕张新都心隶属千叶县千叶市，位于浦安市、习志野、千叶市三市城郊结合部，紧邻东京湾，与迪士尼隔海遥望。

千叶在东京都市圈里资历不算深，但风华正茂，尤其是千叶的幕张新都心，高耸的现代建筑已然成为超级CBD核心。

但你可知道，46年前，这里还只是海洋的一角。

千叶县为迈向21世纪，推出了“千叶新产业三角构想”，幕张新都心地区便是骨干项目之一。

幕张新城作为千叶市的重要据点，其设置的目的是“承接首都部分功能”（主要是产业转移），以高铁作为连接东京及千叶市的枢纽站点，重点发展国际交流，同步发展先端产业、研究、学术、文化、商业等产业业态。

1973年，千叶正式启动了填海工程，1980年正式结束，自此，幕张开始了在陆地上的成长历程。

幕张新都心规划面积为522.2公顷，预计建成后吸引就业人口150000人，吸引居住人口36000人。

在幕张新都心的规划建设中，有两点特别值得一提，一是海滨幕张站（高铁站）及JR京叶线，一是幕张会展中心。而这两点，是幕张新都心TOD能够从无到有至形成职住学游一体化综合型都市的关键。

首先，幕张新都心位于东京与成田机场的中间，有着天然的地理优势，可以分散东京办公职能、推动产业升级。

加之高铁站的建设，JR京叶线的开通，幕张新都心成为了连接东京市、千叶市和机场的枢纽站，具备承接首都产业外溢的实力。

其次，幕张会展中心对于整个城市的成型作用重大，从城市的发展脉络中可以看出，其他诸多项目的建设都沿着会展中心向外扩散。

而幕张新都心的建设目标则是，以幕张会展中心为核心，聚集国际商务功能四川成都技校高铁；聚集前沿产业商务管理、办公研发功能；聚集为高科技产业发展提供技能人才的科学教育功能；全面实现舒适的、具备吸引力的居住环境，满足未来就业人口以及周边人群的居住需求。

▲ 填海工程前

▲ 填海工程后

▲ 幕张会议中心建设前

▲ 幕张会议中心建设后

▲ 现在

随着通达成田机场高速路和国际会议中心的建成投用，基础设施、内外部交通的逐渐完善，幕张新都心开始迅速集聚人气、商气，从2000年开始，会展、职业培训、高科技研发等若干大型企业开始入驻，住宅产业也得到充分发展。

目前，幕张新都心实现就业约60000人，居住约26000人，求学约11000人，游览约129000人/日，成为了同时具备国际性的办公功能、研究开发功能、学术教育功能与居住功能的综合性城市新都心。

而千叶市也形成了“千叶市都心、苏我副都心、幕张新都心”三足鼎立的形势。

细看下来，幕张新都心的规划包含“职、住、学、游”四大综合功能，幕张新都心的建设也于1992年获得了日本城市规划设计奖。

四大综合功能主要分布在幕张新都心这六大区域，如下图所示：

1.核心区，主要利用酒店、商业、文化等设施，吸引客群，主要有六家大型酒店，超过3200间客房及12家商业设施；

2.商务研究区，该区域主要有“会展”和“办公”两大功能，会展功能区主要承载着亚洲大型会展中心和幕张新都心核心设施，主要设施有21万㎡的“国际展示楼”“国际会议楼”“幕张活动中心”，因经常举办国际性活动与会议，幕张新都心也被称为“会议之城”；办公区则集合了总部、国际先端产业研究功能的企业，目前有460家企业，约4万人在此办公；

3.文化教育区，主要功能是培养21世纪的多样人才，主要设施有4所大学，3所高中，1所技校；

4.居住区，有着符合新时代的舒适居住环境，目前居住区有25700人，还有1万人的住宅正在建设中；

5.公园绿地区，有着四季变换的日本庭院式休憩空间，幕张海滨公园便在其中；

6.扩张区域，也是幕张新都心的战略预留地，目前主要设施有永旺幕张店、幕张先端医疗等设施。

通过这六大功能布局，幕张新都心形成了以核心区及商务研究区为主要功能设施，涉及商业、酒店、会展等业态，以文教区、居住区为配套功能设施的格局。

▲ 幕张新都心

土地利用上，幕张新都心也是可圈可点，保证了土地利用与效益。

幕张新都心以高铁站点为核心的1公里内设置了核心区及商业研究区，外围设置文教、居住、公园等配套设施。

▲ 土地利用计划表

▲ 用地比例图

我们能看到，幕张新都心TOD中心区域面积，绿化用地面积占比最大，为22%，其次为商研用地占16%，再次为文教与住宅用地分别达到总占地面积11%。

据资料显示，幕张新都心整体容积率为2.07，建筑密度为62.5%。从内向外，幕张新都心可以分为三大圈层：

第一圈层（商务核心区域）：容积率4.0，建筑密度80%；

第二圈层（文教、居住配套区域）：文教区-容积率2.0，建筑密度60%；住宅区-容积率3.0，建筑密度60%/80%；

第三圈层（战略预留区域）：容积率2.0，建筑密度60%；

也就是在这样的产业规划、空间布局及土地利用下，幕张新都心充分发挥自身优势，形成了“未来国际业务”的城市形态，教育等功能也在尖端科技产业的带动和引领下快速进入，最终成为了世界范围类新城建设发展研究的范本。

02

法国欧洲里尔TOD

这是一个依托高铁，

重点发展高端商务服务，

集会展、休闲等功能，

改变城市命运的现代化综合性区域中心城市。

里尔，法国曾经的发达工业城市，20世纪90年代，里尔的前景不容乐观，城市破旧、缺少新鲜活力、城市建筑较为传统。

1994年，里尔欧洲高铁站开建，从这里出发，到比利时的首都布鲁塞尔半小时，法国巴黎1小时，英国伦敦1.6小时。

但里尔高铁站，位于里尔旧城东北边缘，是里尔旧城和市郊之间的一个狭长地带，站点周边以前是空白区域，想凭交通留住人？太难。

在1997年，这一现象得到改变……

▲ 里尔高铁站

1997年，里尔利用自身的区域、交通优势，把高铁站、公共汽车站、地铁站、地下停车场和城市快速路之间进行联通，打造成“交通网络+商业服务”的站点综合体，重点发展商业服务，同步会展、休闲、住宅等多种功能组合。

从此，高铁车站的综合开发项目——“欧洲里尔”登上法国城市更新的历史舞台，同时担负着拯救里尔老工业城市衰败的使命。

欧洲里尔项目完成以来，商业活动十分繁荣。

2000年，欧洲里尔已发展成了占地1.2平方公里的集会展、休闲、住宅等多种功能组合的高铁车站综合开发项目，客流量共2千万人。

尤其是商业功能，充分利用毗邻火车站的区位优势，吸引了远距离的顾客来此购物，其周边主要布置了文化、会展、娱乐业、商业金融业、城市公园、住宅办公等产业。

欧洲里尔的改变得到认可，这和欧洲里尔的功能与业态配比有极大的关系，其中商业功能占比40%，其中高端服务占主导，居住功能占比21%，基础设施占比39%，组成2:1:2的比例。

这和里尔市中心的传统商业相比，欧洲里尔的商业开发更时尚且更国际化，从而与里尔市中心实现了错位发展，互为补充。

至2001年，欧洲里尔共提供了6500个就业，商业中心平均每年吸引了1400万的游客。

欧洲里尔项目的开发对于里尔市发展第三产业、增加城市活力以及对周边地区的吸引力，都起到了极大的促进作用。

现在，里尔具有活跃的商业环境，拥有近百家跨国企业、数十所高等教育机构、两个国际性的火车站，并于2004年获得了欧洲文化之都的称号。

里尔目前是法国最年轻、人口最密集的城市，成为了整个法国北部的经济、教育、交通和文化中心。

里尔因此也借助这一高速铁路车站顺利完成了产业转型，从一个逐渐萧条的工业中心转变为一个现代化综合性区域中心城市。

欧洲里尔项目的成功经验在于通过高铁经济促成了城市传统中心的复兴。到底如何发展的呢？我们先从欧洲里尔的业态来看。

▲ 欧洲里尔功能组合图

1997年规划时，里尔高铁站点周边功能配比，欧洲里尔总面积为273190平方米，商业占41%，居住9%，设施占50%。

在欧洲里尔一期开建时，总面积达596000平方米，商业占38%，居住占20%，设施占42%。超过了预期总面积的2.21倍，商业和设施面积为规划的两倍，居住面积为规划的5倍。

后来，又增加了总面积155400平方米的里尔二期，47%用于商业，25%用于居住，28%用于设施。

▲ 1997年规划与当前体量的对比

如今，欧洲里尔以商业功能为主导，占比40%，居住功能占比21%、基础设施占比39%，形成2:1:2的多功能组合。

细看下来，欧洲里尔的建设远远超出早期的规划。

▲ 一期图：左下图60,000㎡会展中心，中下图高铁站点、会议、会展公寓、学校、办公综合体，右下图办

欧洲里尔项目一期看到，整体布局强调职住配套一体化的混合功能空间布局。

主要利用会展中心、商业、办公等设施，吸引客群。其中，业态办公业态最大-占总面积31%，住宅占18%，绿地18%，商铺、活动占14%，酒店4%，设施10%。

▲ 二期图：强调职住平衡

而欧洲里尔项目二期， 业态办公业态最大-占总开发面积45%，住宅开发占比明显高于第一期-占开发总面积33%，更加强调职住平衡。

欧洲里尔一期，商业较多，住宅较少，在项目二期中，更加强调工作与生活的平衡，住宅比例高于一期的16%。

▲产业配比图与产业配比面积图

整个欧洲里尔项目中，高端服务业数量占比最大为55%，其中，金融/保险、商业服务占比最高，分别为21%和25%，但是，公共事业占地面积最高为41%，主要用于政府和公共交通。

因此，欧洲里尔能从交通中心实现城市更新，和产业配比的多种组合密不可分。

▲ 欧洲里尔高铁站“三圈层”

里尔高铁站点，周边形成了三大圈层，由近及远分别开发商办物业、办公及休闲配套、住宅及生活配套。

第一圈层，半径500M，布局与车站紧密相关的服务功能，主要为高档的商业、办公居多，将所有商业购物设施及娱乐中心都包括在一个大型的建筑基座里，为人们提供极为便利的全天候的休闲购物环境和“一站式服务”。

第二圈层，半径500-1500M，强调服务车站与服务城市功能融合，主要为集中的商业办公及配套设施，以及休闲娱乐设施和市政配套设施，设置了里尔银行大厦，欧洲大厦和城市公园。

第三圈层，半径1500-3000M，强调服务城市功能，主要为住宅开发及生辐射半径约活配套。

看下来，其实，欧洲里尔项目多注重功能的多样性与互补性，区域内不同功能板块之间联系。

欧洲里尔项目的启动带动了商务、商业、居住等功能的综合性开发，实现了城市功能的转变升级，从一个逐渐萧条的工业中心转变为一个现代化综合性区域中心城市。

回过头看成都，新城、会展、高铁站、商务商贸……这些要素在诸多区县都有体现，我们如何造出一个“TOD范本”？值得思考与期待。